Diễn ra tại Nha Trang trong các ngày 5-6/4, Diễn đàn Kinh tế Mùa xuân 2013 trở thành nơi chia sẻ các khúc mắc, âu lo của giới chuyên gia về khủng hoảng thị trường bất động sản, với nhiều ý kiến lo ngại Việt Nam sẽ rơi vào “thập kỷ mất mát” như nền kinh tế Nhật Bản thời kỳ 1980-1990.
tt-fc6e6.jpg

Điều đáng ngại hơn cả lúc này là vấn đề hàng tồn kho ở lĩnh vực bất động sản. Đây chính là nhân tố gợi nhớ đến bong bóng bất động sản bị vỡ đã khiến kinh tế Nhật Bản rơi vào “thập kỷ mất mát” những năm 1980-1990 và những vấn đề kinh tế nan giải của thế giới, mở đầu ở Hoa Kỳ từ 2008 đến nay”, PGS.TS Bùi Tất Thắng, Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), ưu tư.

“Thị trường bất động sản năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể, mà còn là cả một lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013”, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) khẳng định như vậy trong bài tham luận gửi tới diễn đàn. 

Theo nghiên cứu của viện này, thì nợ xấu của thị trường bất động sản chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng. Nợ xấu bất động sản tại Việt Nam bắt đầu từ việc thị trường này phát triển quá nóng, trong khi các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. Khi thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản chậm và giảm giá mạnh, khả năng nợ bất động sản trở thành nợ xấu rất cao.

Viện Kinh tế xây dựng cho biết, năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng (theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia). 

Theo dự đoán, BIDV đã trở thành ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay xây dựng hơn 42.000 tỷ đồng. Tiếp theo đó là Vietinbank với 41.000 tỷ đồng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay bất động sản và xây dựng chiếm 14% trong tổng dư nợ. ACB và Sacombank cũng nằm trong danh sách “top 10”. 

Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á với 26%. Còn SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay. Rõ ràng, những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố - tỷ lệ an toàn cho phép chỉ từ 3-5%. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ bất động sản và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi.

Cho rằng “căn bệnh đói vốn của thị trường bất động sản dường như đang vào giai đoạn trầm kha nhất”, theo Viện Kinh tế xây dựng, sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, sẽ dễ dẫn đến khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế, gây bất ổn xã hội. 

Viện này nhấn mạnh, để xảy ra tình trạng hiện nay trên thị trường bất động sản là vì các giải pháp thực hiện mục tiêu Nghị quyết 11, trong đó chỉ đạo lĩnh vực tài chính ngân hàng hạn chế cho vay phi sản xuất. Theo đó, bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị kéo xuống, các dự án nhà đất không được triển khai... 

Một số nhóm người tham gia buôn bán trên thị trường mà động cơ chính vẫn là làm giá để bán tháo hàng ra thu tiền trả nợ. Và khi làm giá, không thanh khoản được, đã khiến nhiều đại gia phải cay đắng chấp nhận tuyên bố vỡ nợ. Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất. 

Tình trạng vỡ nợ tràn lan, doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc làm góp phần gây nên tỉ lệ thất nghiệp gia tăng. Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa, đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây bất ổn xã hội. Nhiều người khi bị bắt vì vỡ nợ hàng trăm tỷ đồng mới đây, cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.

Còn ông Đặng Đức Thành, Ủy viên Ban chấp hành VCCI thì dẫn ra số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. 

Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng bất động sản tồn kho chiếm đến 70-90% tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động, để trả các khoản nợ. 

Ông Thành nhận định: “Những khuyết tật đối với thị trường bất động sản không thể tự khắc phục được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường”.

“Biện pháp xử lý nợ xấu liên quan tới bất động sản trở thành tiêu điểm của sự quan tâm hiện nay”, PGS.TS Tô Ngọc Hưng, Giám đốc Học viện Ngân hàng nhấn mạnh. 

Tuy nhiên, ông Hưng nêu rõ quan điểm của mình là “Không dùng ngân sách nhà nước giải cứu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung và cao cấp để buộc các doanh nghiệp hạ giá thành và tạo thanh khoản cho thị trường; hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp; Chính phủ cần tính tới việc đánh thuế tài sản nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, NHNN cần tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng nhằm mục tiêu bình ổn lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô bởi vì việc bơm tiền và nới rộng tín dụng gây áp lực lạm phát. Đồng thời việc bơm tiền vào bất động sản sẽ lại tạo ra bong bóng bất động sản. Điều này sẽ khó đưa nền kinh tế về trạng thái cân bằng và nguy cơ nợ xấu sẽ lại tăng cao”.