Làn sóng giảm giá, bán tháo, cắt lỗ đang chi phối nhiều quyết định trên thị trường bất động sản hiện nay, nhất là ở phân khúc nhà chung cư.


Flamingo Đại Lải Resort (Vĩnh Phúc) khi mở bán đợt 3 cũng gây sốc với mức lãi suất lên đến 30%/năm - thực chất là hình thức huy động vốn vượt trần lãi suất.


Thậm chí, đã có nhiều cú sốc hạ giá mà một số chủ đầu tư đưa ra khiến thị trường bị rối loạn, làm cho các dự án đang triển khai tốt bị đánh đồng với các dự án gặp khó khăn. Nhưng các nhà đầu tư tỉnh táo nhận định rằng, thị trường không cần những cú sốc kiểu như vậy thay cho các yếu tố quyết định đối với mỗi dự án bất động sản là chất lượng và tiến độ xây dựng.

Đừng nhìn vào bề nổi

Thị trường bất động sản hiện nay đang phân hóa thành hai xu hướng giảm giá rõ rệt: tuyên bố giảm giá bán hoặc dùng chính sách lãi suất cao cho khách hàng trả tiền một lần, thay cho việc trả tiền theo tiến độ dự án. Đi đầu trào lưu này là dự án Petro Vietnam Landmark tại quận 2, TP. HCM với mức giảm giá gần 30%, từ 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế, khách hàng thông thường không thể mua được ở mức giá 15,5 triệu đồng/m2, mà phải mua với mức từ 17 triệu đồng/m2 trở lên kèm theo điều kiện phải thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ một lần. Tức là nếu mua căn hộ 100 m2, khách hàng phải bỏ ra ngay 1,7 tỷ đồng, không được giữ lại một đồng nào để làm tin khi chưa nhận được giấy tờ sở hữu căn hộ. Đây cũng là một rủi ro cho khách hàng mua nhà.

Mặt khác, nếu có số tiền đó cùng một lúc, nhà đầu tư có vô vàn lựa chọn trên thị trường địa ốc TP. HCM với các căn hộ có thể đưa vào sử dụng ngay, không phải bỏ tiền ra và ngồi đợi, làm mất thêm các chi phí, cơ hội kinh doanh khác.

Một hình thức khác là dành mức lãi suất cao cho khách hàng mua nhà và tất nhiên là cũng phải trả tiền một lần. Dự án Star City ở Lê Văn Lương (Hà Nội) đưa chiêu khuyến mãi mức lãi suất lên tới 22% cho đến khi bàn giao nhà đối với khách mua trả toàn bộ tiền. Mới hơn là dự án Flamingo Đại Lải Resort (Vĩnh Phúc) khi mở bán đợt 3 cũng gây sốc với mức lãi suất lên đến 30%/năm, nếu nhà đầu tư trả ngay một lần tiền từ 4 tỷ đồng đến 6 tỷ đồng/căn biệt thự của dự án. Thực chất của việc giảm giá này chính là hình thức huy động vốn vượt trần lãi suất và hậu quả của nó là khó lường nếu Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý "thổi còi". Nếu chuyện đó xảy ra, các nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ đầu tư có thể mắc kẹt.

Chưa tính đến thiệt hại của những nhà đầu tư đã mua từ trước khi có khuyến mại giảm giá, một câu hỏi nữa được đặt ra là, với các dự án giảm giá quá lớn, chất lượng công trình có được đảm bảo hay không?

Cơ hội sàng lọc chủ đầu tư

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, thị trường hiện nay chính là cơ hội để thanh lọc và những chủ đầu tư có tiềm lực sẽ đủ sức chống chọi với khủng hoảng. Công ty Môi giới và tiếp thị bất động sản Savills cũng đánh giá, tại Hà Nội, khoảng 51% chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản hiện chưa bị sức ép quá lớn từ áp lực tài chính.

Do vậy, trong hoàn cảnh thị trường biến động, vẫn có những chủ đầu tư có tiềm lực để thi công, đảm bảo các dự án diễn ra suôn sẻ và đúng tiến độ, bất chấp áp lực bán tháo, bán rẻ của thị trường.

Ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc CTCP Golden Gain Việt Nam - chủ đầu tư dự án Mandarin Garden tại Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, cho biết: "Trong bối cảnh hiện nay, việc chủ động vốn là một trong những yếu tố tiên quyết đảm bảo sự sống còn của dự án. Với Mandarin Garden, nguồn vốn cho dự án này đã được thu xếp đầy đủ từ sớm. Do vậy, chúng tôi có điều kiện đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ mà tránh được áp lực vốn trong điều kiện hiện nay".

Điểm chung giữa các chủ đầu tư dự án đang triển khai tốt ở thời điểm này là tiềm lực tài chính mạnh. Trong lúc các DN bất động sản khác lo trả nợ ngân hàng thì các chủ đầu tư này có sẵn vốn để tập trung vào mục tiêu lớn nhất là tiến độ và chất lượng dự án. Bởi họ hiểu rằng, những cú sốc hay cơn sốt nào đó trên thị trường bất động sản rồi sẽ qua đi. Nhưng chất lượng của dự án, yếu tố sống còn gắn với tên tuổi chủ đầu tư và niềm tin của khách hàng là giá trị không thể tạo ra nhờ những cơn sốt hay cú sốc